物件~選び方・契約~

物件について①|物件の種類

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ジムに限らず”お店を作ろう!”となった場合、自社ビルでも持っていない限り賃貸物件を探すことになると思います。

駅前一等地?

商店街の中?

インターネットが発達したことにより、お店の立地がいわゆる一等地でなくともよくなったように感じます。(もちろん、業種によって違いますが。)

とはいえ、適した物件・適した立地はあると思います。初めにマイクロジム・パーソナルトレーニングジムの立地・物件について考えてみましょう。

物件の種類

店舗利用可のマンションタイプ

個人のトレーナー・インストラクターさんがマイクロジム・パーソナルトレーニングジム・スタジオなどを開こうとなった場合、比較的低コストで始められるのがこのタイプです。

マンションタイプのメリット

1.内装費が低く抑えられる。

マンションタイプの場合、すでに人が(ある程度)住める状態になっています。照明器具・エアコンなどが付いている場合もあるでしょう。また事務所用物件でなければ、シャワー設備もあるでしょう。

通常テナント物件の場合、スケルトン(何もない)なので、例えば床もない場合があります。

2.賃貸料が低め

大きさによりますが、テナント物件と比較すると賃貸料も低く抑えられます。結果として契約に掛かる費用全体が安く抑えられます。

マンションタイプのデメリット

1.目立たない

マンションの一室なので、当然外観からはそれが”お店である”とは認知されづらくなります。多くの場合、看板などを出すことも出来ません。いわゆる”隠れ家○○”になります。

2.物件が少ない

本来住居用の物件ですので、管理者の許可がない限り営業できません。事務所利用可という物件はありますが、不特定多数が出入りするのが前提となる店舗としての利用はNGの場合もあります。

ただ、意外と都心の方ではそうした物件も見受けられるように思います。もしかすると、住居として借りる人が見つからないのでアクセスのよい物件なら事務所可にして貸し出しているケースもあるのかな?と思います。

3.大幅な造作ができない

テナント物件と違う点としては、内部の造作に制限があるということです。建物の構造や契約内容にもよると思いますが、テナント物件のように大幅な造作は出来ないことが多いです。

*造作=新たに壁を作ったり、内装を変更すること。

自宅兼用

自宅が持ち家である。実家に空きスペース(ガレージなど)がある、といった場合店舗と住居を兼ねる方もあるでしょう。

自宅兼用のメリット

1.地代・家賃がかからない

自宅で始める場合、新たに地代・家賃が発生しません。この点については大きなメリットといえると思います。通常、テナント物件なら坪単価1万円~になります。(1坪=約3.3㎡)

古い商店街などで、全く人が来ないようなお店が何年も営業していたりするのをみたことがありませんか?あれは地代・家賃がかかっていないから営業できている、という場合もあります。

2.内装などは自由に作れる

建物の構造や建物のある場所によっては制限を受ける場合もあるでしょうが、基本的に内部造作に関しては自由度が高くなります。

自宅兼用のデメリット

1.仕事とプライベートの切り分けが難しい

仕事場である店舗とプライベートな場所である住居が同じなのは、メリットでもありデメリットでもあります。仕事とプライベートの境界線がなくなり、時間にルーズになったりなんとなく店舗に生活感が出てしまったり・・・

店舗物件

通常よく見かける”お店”というとこのタイプです。

店舗物件のメリット

1.内装(一部外装も)が自由にできる

建物の構造や契約内容によって制限はあるものの、基本的に内部造作に関しては自由に行えます。お店のテーマや流行りのインテリアを取り入れて、自分好みのお店を作ることが出来ます。

2.お店を営業しやすい場所にある

そもそも店舗物件として作られている場合、お店の営業に向いている場所にあるとも言えます。(もちろん、絶対ではありませんが。)物件の募集にも”小売店向け”などと記載してあったりもします。逆にお店としては難しいなというような物件は、”事務所向け”などになっていたりします。

店舗物件のデメリット

1.初期費用が高い

広さにもよりますが、住居用と比べると賃貸料や保証料など初期費用が高く設定されているケースが多いです。また、住宅用とは違った条件が出てきます。

2.内部造作が必要

店舗物件の場合、スケルトン(何もない状態)の場合や居抜き(内装がそのまま残してある状態)の場合など、物件の状態がさまざまです。

しかし、スケルトンでも居抜きでもやはりある程度内装工事をする必要が生じます。内装工事の値段は相場があるようでない。こだわればキリがないものです。このあたりの見きわめも、初めてとなると難しいポイントになるでしょう。

まとめ

マンションタイプ・自宅兼用は、初期費用が低く抑えられるメリットがあります。反面、制約を受けてしまうこともあるでしょう。

そして、重要なポイント。

それは両方とも 住居としての使用を前提に 作られているということ。

ですから、立地も人の流れのある場所ではなく住宅地にあるでしょうし、お店として目立つことはありません。

店舗物件はお金もかかりますし、選ぶのも難しい・・・

しかし、そもそも 店舗としての使用を前提に 作られています。

一階路面店となると、やはり賃料も高めになります。しかし、人目に付きやすくお客様も中の様子を確認してから入ることが出来ます。ある意味、広告料も含んだ値段(賃貸料)と考えてみるもの一つではないでしょうか?

1~2年の間に店をたたむ者も多いといわれるパーソナルトレーニングジム業界で、今年7年目の営業を迎える。開業当初より、売上高は4.5倍、店舗面積は7倍までに成長する。 独自の考え方で今日まで営業を続けている。

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