経営者を目指して

物件について⑥|契約時のポイント

更新日:

Pocket

”自分のパーソナルトレーニングジムを作ろう!”そう思い、探し回ったあなたは一つの物件にたどり着きました。”ここだ!”と思える場所に。さて、ここからどうしたらよいのでしょう?

内覧・契約

内覧時のチェックポイント

マンションを借りる時も同じですが、しっかり内覧をしましょう。今はネットなどで詳細な情報が見れます。けれども、行ってみるとやっぱりイメージと違ったりします。

以下、実際に内覧する際にチェックしておきたいポイントをまとめておきます。

1、図面に表示されている広さとイメージのすり合わせ
2、残存設備の確認
3、面積を有効に使えるか(空間の真ん中に柱があったりしないか など)
4、周辺の環境

自分自身の期待が膨らむのと比例するかのように、部屋の広さも大きくとらえてしまったりします。実際に置く物やレイアウトがおおよそ決まっている場合は、メジャーなども持参して大きさを確認しましょう。また、空間の使い勝手を妨げるものがないかもチェックしましょう。

残存設備がある場合は、所有者(残置物・オーナーさん所有)と使用できるかどうかを確認しましょう。
周辺の環境もチェックしましょう。周囲のお店の雰囲気や通る人の様子、通りの雰囲気など。

可能であれば、何度か時間を変えてその場所を訪れてみましょう。

契約時のチェックポイント

テナント物件の場合、住居用マンションとは違う契約条件があります。また物件によって様々ですので、仲介業者・オーナーさんにしっかり確認しておきましょう。
必要に応じて、写真や書面で記録を残しておきましょう。

物件は大きく分けると、スケルトン か 居抜き という状態で貸し出されています。
スケルトンは何もない状態です。居抜きは前に借りていた人の内装などがそのまま残っていることです。

居抜きはお得か?

ラーメン屋さんがあったとこに、違うラーメン屋さんがまた出来た。そんな光景を目にしたことがあると思います。飲食業の場合、厨房設備が高額なこともあり居抜きの物件も多いようです。確かに全く初めから内装工事をするよりはお得な感じもします。

居抜き物件の場合、募集要項などに 造作譲渡費 が書かれていると思います。この金額をよくチェックしてください。

造作譲渡費は交渉可能な場合も

造作譲渡費は、内装設備などを〇〇円で買い取ってくださいという条件です。通常は解体工事をしてスケルトンにしてからオーナーさんに返却するものなのですが、内装がきれいだったりそのままの方が次の借り手が付きやすそうと判断された場合、造作譲渡付きで募集がかかったりします。

この造作譲渡費ですが、現在借りている人が ”このくらいで売ってください” と仲介業者さんと話し合い決めていたりします。物件の募集要項をよく見ていると、造作譲渡費が徐々に下がっていったりするのを目にします。

あまりに次の借り手が付かないと困るので、交渉が可能な場合もあります。

契約にかかる費用は・・・

保証金
礼金
仲介手数料
前家賃
保証会社費用

などがあります。

礼金や仲介手数料、前家賃は通常のマンションと同じです。
最近は家賃の保証をする保証会社を使うオーナーさんも増えています。
保証会社によって異なりますが、家賃の半分ないし1ヶ月分くらいが保証会社の費用として掛かります。

保証金は敷金と似ていますが、違う点があります。
通常の住居用マンションなどでは、退去の際大きな破損がなければ敷金が返還されます。破損があれば敷金から補修費用を支払い、残りがあれば返還されます。

テナント物件では、この返還額があらかじめ設定される場合があります。(退去時〇〇%償却などと記載があります。)
最初に預けた保証料の〇〇%を引いた額を返還します、という意味合いです。

解体費用(原状回復費)は別です。

家賃の交渉が出来るか?

”家賃を少し下げてくれないかな・・・” そんな風に思ったりしますよね。
通常、家賃はあまり交渉に応じてもらえません。やや乱暴な例えですが、オーナーさんにとって家賃はお給料のようなもの。

”お給料10000円引くけどいい?” って聞かれたら、いいよとは言いづらいですよね。

それに対して、保証料は交渉できる場合もあります。そもそも保証料がかなり高額(家賃10ヶ月分とか)に設定されていることがあるので、仲介業者さんに聞いてみましょう。

*商業ビルなどのテナントの場合は、保証料もかなり高額なうえ交渉は難しいでしょう。(そもそも個人では入居が難しいと思います。)

ただし、物件を貸すオーナーさんからすると、貸した相手が家賃を払ってくれるのかどうかということが気になるでしょうから、あまりに値引きしようとすると “この人に貸したら家賃払ってもらえないかも?” と思われるかもしれません。

最後に

もし契約の前にお会いできるなら、オーナーさんともお話してみましょう。アナログな話ですが、こうして物件をお借りするのも人間対人間なので、オーナーさんの人柄や雰囲気などは重要です。

以前、”クセ”のあるオーナーさんに泣かされた経験もあります(笑)

逆に、優しいオーナーさんに色々助けてもらったこともあります。長いお付き合いになりますから、その辺も意外と大切かもしれません。

次回は、内装工事についてお話しします。

-経営者を目指して

Copyright© 亀有 パーソナルトレーナー ブログ , 2018 All Rights Reserved Powered by STINGER.

%d人のブロガーが「いいね」をつけました。